Nog voor er één steen wordt verlegd, doorloopt elk project een vergunningstraject. En dat kan wel even duren, want alle factoren moeten kloppen: van natuurbehoud tot buurtbelangen. Een nieuwbouw aan de kust steunt dus niet alleen op beton, maar ook op menselijk draagvlak. Bij POC Real Estate leidt Paul Breels dat proces al jaren in goede banen. “Mensen onderschatten vaak hoeveel voorbereiding er voorafgaat aan een vergunning.

Het gezicht achter de gevel

In feite is Paul het eerste aanspreekpunt van elk nieuwbouwproject, lang voor er sprake is van een werf. Ter voorbereiding van de vergunningsaanvraag toetst hij de plannen af met alle partijen. Dat is geen evidentie aan de kust, waar de ruimte schaars is en de gevoeligheden groot. Wat opvalt, is dat ook de politiek steeds vaker aan de overlegtafel schuift.

“In essentie ga ik na wat kan en wat niet, en probeer ik iedereen mee te krijgen in een gedeelde visie”, vertelt Paul. “Dat kost tijd, maar het is essentieel om een vergunning in eerste aanleg te krijgen.”

Onderhandelen hoort er dus bij. Al maakt Paul daar een belangrijke kanttekening bij: “Onderhandelen betekent niet dat we onze wil doordrijven, integendeel. Om tot een goed project te komen, moet je met dezelfde mensen rond tafel kunnen blijven zitten.”

Van vlekkenplan …

Wanneer Paul in beeld komt, is een grond of gebouw meestal al aangekocht. “Dan is het eerste obstakel overwonnen, want projectgronden vinden aan de kust is een uitdaging”, vertelt hij. Maagdelijke bouwgronden zijn quasi onbestaande, daarom focust POC Real Estate vooral op invularchitectuur: verouderde gebouwen herinvullen met kwalitatieve nieuwbouw.

Na de aankoop begint het voorbereidingswerk voor de omgevingsaanvraag. Architecten maken een eerste schets, het zogenaamde vlekkenplan, waarmee Paul aanklopt bij de gemeente.

Hoewel dit plan nog geen architecturaal beeld is, geeft het wel al een idee van het volume, de stijl en het aantal verdiepingen. “Aan de hand daarvan ga ik in overleg met de gemeente en de politiek. Hoe kijken zij naar het plan? Wat vinden ze positief, en waar liggen de gevoeligheden?”

… tot vergunningsaanvraag

Pas daarna wordt het plan verder uitgewerkt tot een officiële omgevingsaanvraag. Het architecturale plan wordt afgetoetst en bijgeschaafd volgens talloze regelgevingen: BPA’s, RUP’s, mobiliteitsplannen, erfgoedregels, milieuwetgeving, …

Daar komen heel wat teams bij kijken. Studiebureaus, architecten, juristen, natuurspecialisten, mobiliteitsexperten, … De lijst is lang. Tegelijk vindt Paul dat het mooiste aan zijn job: samenwerken met al die disciplines en iets realiseren dat klopt.

Een projectontwikkelaar moet volgens Paul dan ook van veel domeinen een basiskennis hebben. “Voor de details kijk ik naar ons vast experten team, maar ik moet natuurlijk wel goed begrijpen waar ik over onderhandel.”

De ene gemeente is de andere niet

Geen enkel vergunningstraject is hetzelfde. Elke kustgemeente heeft namelijk zijn eigen stedenbouwkundige regels. “Sommige gemeenten hebben weinig voorschriften. Andere, zoals Knokke, hebben alles tot in de kleinste details vastgelegd. Blankenberge heeft bijvoorbeeld een uitgebreide regelgeving die goedkope huisvesting tegengaat. Gelukkig is dat bij een POC Real Estate nooit een probleem”, klinkt het.

Eén aandachtspunt dat in elke kustgemeente terugkeert? Natuurbehoud. De kustzone is in grote mate beschermd: stranden, duinen en omliggende natuurgebieden vragen extra zorg. “Juridisch is dat bijzonder complex”, zegt Paul. “Welke beschermde vegetatie komt er voor? Is er fauna aanwezig? Hoe zit het met stikstofdepositie? Wat is de invloed van de grondwaterbemaling op de omgeving? Daarom werken we voor elk vergunningstraject samen met een jurist gespecialiseerd in milieuwetgeving.”

Meerwaarde voor de buurt

Naast politiek en natuur is ook de buurt een belangrijke factor. Publieke infomomenten zijn intussen een standaardprocedure. “We leggen onze plannen uit aan buurtbewoners en luisteren naar hun vragen en bezorgdheden. Dat helpt om misverstanden te vermijden en vertrouwen te creëren.”

Die dialoog vertaalt zich steeds vaker in projecten die een publieke meerwaarde bieden. Bij het Petit Rouge-project heeft POC Real Estate bijvoorbeeld een openbare wandelgang voorzien en de historische Bakkerstrap gerestaureerd.

Die aanpak loont: het project in De Haan kreeg groen licht van de provincie omdat er ook een gezondheidscentrum én een publiek park zal komen. “Als je publieke functies voorziet, creëer je ook meer ruimte elders. Die balans zoeken vraagt tijd, maar het komt de buurt én de vergunning ten goede.”

Van de eerste keer juist

Na de vele overlegmomenten en bijsturingen volgt uiteindelijk de indiening van de omgevingsaanvraag. Vaak zit een project dan al enkele jaren in de pijplijn. Toch is die tijdsinvestering een bewuste strategie: “We mikken altijd op een vergunning in eerste aanleg, en dat kan alleen door grondig overleg.”

En als de gemeente de vergunning alsnog afkeurt? “Dat zou eigenlijk betekenen dat we ons huiswerk niet goed hebben gemaakt, wat zelden gebeurt”, verklaart Paul. Wat wél kan, is dat een externe partij een beroep aantekent tegen de vergunning. “Dan verliezen we de vergunning en begint de deputatie van voor af aan. Die procedure duurt minstens zes maanden.”

Ondanks het tijdverlies, schrikt Paul niet terug bij zo’n onderzoek. ”Onze dossiers zijn waterdicht, omdat we enorm investeren in het juridische luik. Die voorbereiding maakt ons weerbaar.”

Blik op de toekomst

De komende jaren beloven boeiend te worden, met projecten in De Haan, Nieuwpoort en elders aan de kust. Al blijven ook de uitdagingen alleen maar groeien. “De regelgeving verandert continu en de eisen zijn hoog. Sommige projecten zitten daardoor wel tien, twintig jaar in voorbereiding. Dat verklaart ook deels waarom bouwen aan de kust zo complex én duur is.”

Toch heeft Paul vertrouwen in de aanpak van POC Real Estate. “Een vast team van experten, sterke dossiers, investeren in relaties en projecten van hoge kwaliteit afleveren: dat is hoe wij ook in de toekomst het verschil gaan maken.”