Inzichten, evoluties en verwachtingen 2025.
VOORUITKIJKEN AAN DE KUST
Wat bepaalt vandaag de waarde van vastgoed aan zee? Welke badplaatsen zijn in trek? Hoe bewegen prijzen en vergunningsaanvragen? En wie is de koper die zich aan de kust wil vestigen of die er wil investeren?
Met deze whitepaper willen we deze vragen helder beantwoorden. Niet vanuit buikgevoel, maar op basis van concrete cijfers, marktinzichten en signalen uit onze eigen sector. Als ontwikkelaar met meer dan dertig jaar ervaring aan de Belgische kust merken we dagelijks hoe die kust verandert en wat kopers vandaag belangrijk vinden.
Deze publicatie brengt de grote lijnen en kleine nuances samen. Ze is bedoeld voor iedereen die actief is op de vastgoedmarkt aan de Belgische kust of die erover denkt om er deel van uit te maken: kopers, investeerders, beleidsmakers en professionelen. Geen commerciële boodschap, wel een analyse van wat is en wat komt.
Want kustvastgoed is meer dan een product. Het is wonen, genieten, nalaten. En dat verdient een onderbouwde blik.
HOTSPOTS AAN DE BELGISCHE KUST
De Belgische kustlijn blijft aantrekkelijk voor zowel eerste- als tweedeverblijvers, maar binnen onze 67 kilometer kust schuiven de voorkeuren van kopers voor bepaalde kustgemeenten opvallend op. De Kustbarometer 2024 van de Federatie van het Notariaat (Fednot) toont een gestegen aantal aankopen in De Panne (+12,2%) en Nieuwpoort (+7,2%).
Een enquête die POC Real Estate uitvoerde bij (potentiële) kopers geeft los van het aantal transacties ook een beeld van de voorkeurslocaties. De Haan (35,6%), Knokke-Heist (46,7%) en Nieuwpoort (31,1%) domineren ruimschoots. Kopers zoeken er rust, veiligheid, nabijheid van voorzieningen en een vleugje nostalgische charme.
“In deze steden zien we dat niet alleen de verkoop sterk blijft, maar dat ook het profiel van de koper evolueert”, zegt Elisabeth Van Damme, CEO van POC Real Estate. “De Haan wint terrein dankzij zijn belle époque-charme en rustige, laagbouwomgeving. Knokke en Nieuwpoort zijn dan weer twee bijzonder dynamische kuststeden, waar het moderne architecturale aanbod en het hoge comfortniveau een doorslaggevende rol spelen.”
Deze factoren wegen zwaarder dan ooit. Sommige badsteden zijn dan weer in opmars omwille van het stijgend aanbod in het luxesegment en de goede prijs-kwaliteitverhouding. De kustkeuze wordt dus een combinatie van gevoel én rationeel investeren, met comfort en locatie als ultieme ankerpunten.
AANTAL VERKOPEN STABILISEERT,
AANTAL VERGUNINGSAANVRAGEN “PIEKT”
In 2024 noteerde de kust volgens de Kustbarometer van Fednot 2,1% minder verkopen dan in 2023. Ook dat is een stabilisering, nadat de verkoopmarkt aan de kust in 2023 met bijna 20% was gekrompen.
“Na de drukke coronajaren koelde de vastgoedmarkt aan de kust fors af”, liet Notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be, daarover optekenen. “In het afgelopen jaar was de kust goed voor een kleine 10% van de verkopen in Vlaanderen. 42,6% van de verkopen in West-Vlaanderen werd afgesloten aan de kust.”
Ondanks de kleine daling van het aantal vastgoedtransacties aan de kust blijft de vraag naar kwalitatieve appartementen bijzonder hoog. Een analyse van het aantal vergunningen leert dat de kustgemeenten in 2024 17% meer vergunningsaanvragen ontvingen. De meeste aanvragen kunnen we situeren in Knokke-Heist en Oostende. Bekeken vanuit het aantal vergunningen per 10.000 inwoners zijn het echter Koksijde en De Panne die volgen in de slipstream van Knokke-Heist.
Het is echter belangrijk om deze stijging enigszins te nuanceren: vooral bij nieuwbouwprojecten is het traject om een vergunning te verkrijgen de afgelopen vijf jaar merkbaar complexer en tijdsintensiever geworden. Dat betekent dat een stijgend aantal aanvragen niet noodzakelijkerwijs wijst op een groter aantal effectieve projecten, maar ook een weerspiegeling kan zijn van langere doorlooptijden en strengere eisen in het vergunningsproces.
Uit de enquête die POC Real Estate liet uitvoeren bij (potentiële) kopers blijkt dat 68,9% specifiek op zoek is naar een appartement en doen dat met het oog op een weekendverblijf of een latere permanente bewoning. Meer ruimte, zonnige terrassen, parkeermogelijkheden en duurzaamheid wegen steeds zwaarder in de beslissing.
“De rationele koper zoekt rendement en comfort op lange termijn. En net daar scoort kustvastgoed, nog steeds uitzonderlijk goed”, verklaart CEO Elisabeth Van Damme.
ZO ZIET DE KOPER VAN KUSTVASTGOED ERUIT
De vastgoedmarkt aan de Belgische kust wordt gedragen door een duidelijk profiel: de koper is overwegend een vijftigplusser, woont niet aan de kust zelf en zoekt een appartement als tweede verblijf of als toekomstgerichte investering.
INVESTEREN IN BAKSTEEN, MAAR OOK IN TIJD EN LEVENSKWALITEIT
De analyse van de economische parameters toont aan dat kustvastgoed een aantrekkelijke investering blijft, ook in een markt die tijdelijk afkoelt. De Belgische kust surft op een combinatie van emotionele waarde, schaarste en structurele meerwaarde op lange termijn. De stijging van de vastgoedprijzen aan de kust mag dan wel vertraagd zijn, over een langere periode is het rendement bijzonder robuust. Zo steeg de gemiddelde prijs van een appartement over de afgelopen tien jaar in De Panne, Knokke-Heist, Middelkerke, Nieuwpoort en Bredene met 25% of meer (bron: Trends Vastgoedgids 2025/Realo). De Kustbarometer 2024 toont een gemiddelde prijsstijging voor appartementen aan de kust met 31% in vijf jaar tijd. Wat een rendement betekent
van 6.2%.
Naast meerwaarde biedt kustvastgoed ook gemoedsrust. Veel kopers geven aan dat ze hun investering beschouwen als een veilige haven, vrij van zorgen over energierenovaties of plotse kapitaalverliezen. Zeker wie inzet op recente of nieuwe gebouwen met een sterk EPC-label is verzekerd van lage exploitatiekosten en minimale onderhoudslasten. Voor erfgenamen is een
kwalitatief kustappartement bovendien een waardevol, concreet patrimonium dat makkelijk overdraagbaar is.
Daar komt bij dat de tweede verblijfsmarkt in België nauwelijks gevoelig is
voor de economische conjunctuur. De vraag blijft relatief stabiel en de ligging aan zee zorgt voor een blijvend aantrekkelijk profi el voor verhuur, doorverkoop of familiale overdracht. Kustvastgoed is dus niet alleen een investering in baksteen, maar ook in tijd en levenskwaliteit.
VAN OUD NAAR NIEUW, HET POTENTIEEL VAN RUILDOSSIERS
De investeringskansen aan de Belgische kust beperken zich niet tot de nieuwe projectontwikkelingen. Wie vandaag eigenaar is van een verouderd appartement aan zee, ziet vaak de waarde en het comfort ervan stilaan afnemen. Verouderde gebouwen kampen met hoge energiekosten, beperkte isolatie, betonrot, versleten leidingen of niet-conforme liften. Tegelijk vormen net die gebouwen een kans. In steeds meer kustgemeenten ontstaat ruimte voor zogeheten ruildossiers: trajecten waarbij een bestaand appartementsgebouw plaatsmaakt voor nieuwbouw, in ruil voor een hedendaags appartement op dezelfde locatie.
In zo’n ruildossier ruilen eigenaars hun oude appartement in voor een nieuw exemplaar binnen hetzelfde project. Doordat de nieuwe gebouwen vaak enkele extra verdiepingen tellen, ontstaat ruimte om de investering rendabel te maken. Het resultaat is een samenwerking tussen eigenaars en projectonwikkelaars dat zorgt voor een win-winsituatie: eigenaars krijgen een woning met betere EPC-score, vaak ruimer en met extra troeven zoals een terras of parkeerplaats.
Ruildossiers bieden een duidelijk antwoord op het groeiende probleem van verouderde kustgebouwen. In een markt waar comfort, duurzaamheid en locatie steeds belangrijker worden, bieden ze een toekomstgerichte oplossing voor wie wil blijven genieten van de kust, maar zonder de zorgen van gisteren.
INNOVATIE EN VERANKERING
De Belgische kust blijft evolueren, in haar bebouwing, in haar koperspubliek én in wat er verwacht wordt van een appartement of woning. Demografisch blijft de markt stevig verankerd bij vijftigplussers, maar tegelijk groeit de interesse van jongere gezinnen die het leven aan zee herontdekken. Ontwikkelingen spelen steeds nadrukkelijker in op comfort en beleving: zongerichte terrassen, grotere leefruimtes, meer privacy, en een esthetiek die rust uitstraalt.
Bepaalde segmenten, zoals appartementen op de dijk, blijven sterk presteren. Ze noteerden het afgelopen jaar een prijsstijging van 7,6% (bron: Fednot): een signaal dat zicht, ligging en beleving op toplocaties hun waarde blijven behouden.
Wat kopers vandaag vragen, overstijgt de klassieke checklist van kamers en oppervlaktes. De energieprestaties van een gebouw zijn voor velen een
beslissende factor geworden. Appartementen met een lage EPC-score blijven langer op de markt, terwijl nieuwbouw en gerenoveerde panden vlotter verkopen. De vastgoedmarkt reageert hierop met nieuwbouw- en renovatieprojecten aan zee waarvoor steeds normen worden toegepast die verder gaan dan wat wettelijk vereist is.
Opvallend is dat ook erfgoed aan de kust opnieuw aan waarde wint. Gebouwen met karakter en een verhaal vinden een nieuw publiek, op voorwaarde dat ze voldoen aan de woonnoden van vandaag. Die herwaardering kadert in een bredere trend: mensen willen investeren in een plek die duurzaam is, maar ook betekenisvol. De toekomst van kustvastgoed ligt in het samenspel van innovatie en verankering. In projecten die zich aanpassen aan nieuwe generaties, zonder los te komen van de unieke aantrekkingskracht van de kust.
