Mede-eigenaars van een verouderd appartementsgebouw zien vaak met lede ogen aan hoe hun kustvastgoed aan kwaliteit en aantrekkelijkheid inboet. Een interessante oplossing is een ruildossier. In een ruilproject breken we het oude gebouw af en bouwen het terug op met extra verdiepingen.
In 7 vragen leggen we uit hoe dat precies werkt en wat de meerwaarde voor de ruiler kan zijn.
1. Wat zijn ruildossiers?
In een ruildossier ruilt elke mede-eigenaar zijn appartement in een bestaand appartementsgebouw aan de kust in voor een nieuw. Het bestaande gebouw maakt plaats voor een nieuwbouw die enkele extra verdiepingen krijgt. Door de creatie van extra appartementen ontstaat een win-winsituatie. De mede-eigenaars van het appartementsgebouw krijgen in ruil voor hun oude appartement elk een nieuw appartement dat dan helemaal zal voldoen aan de hedendaagse normen. POC Real Estate van haar kant draagt de verantwoordelijkheid, de kosten en de lasten van de ontwikkeling en het bouwproces.
2. Welke appartementsgebouwen komen in aanmerking voor een ruil?
POC ontwikkelt sinds dertig jaar vastgoed aan de kust en dat betekent dat we dan ook hoofdzakelijk op zoek zijn naar appartementsgebouwen aan de kust. Het ideale vertrekpunt voor een interessant ruildossier is een verouderd appartementsgebouw met ‘lucht’ erboven. Verouderde appartementsgebouwen voldoen doorgaans niet meer aan de normen voor dak- en gevelisolatie, ze hebben oude water- en elektriciteitsleidingen en een gedateerde verwarmingsinstallatie. Vaak zien we ook verouderd buitenschrijnwerk en een trap, een hal en een lift die niet meer conform de brandwetgeving zijn. Dat is het typische gebouw als basis voor een ruildossier, op voorwaarde dat de mogelijkheid bestaat om de lucht erboven te vervangen door de creatie van bijkomende appartementen.
3. Gaat het om een ruil met of zonder bijkomende opleg?
Beide scenario’s zijn mogelijk. Het nieuwe appartement dat de mede-eigenaars van het gebouw in ruil krijgen, zal voldoen aan de hedendaagse normen. We bekijken daarbinnen ook de stedenbouwkundige mogelijkheden om extra troeven te creëren. Door dieper te bouwen kan de bewoonbare oppervlakte van elk appartement toenemen. Gebouwen zonder terras aan de voor-en/of achterzijde kunnen nu eventueel wel een terras krijgen. Indien mogelijk zetten we ook in op een parkeergarage onder het nieuwe gebouw. Een nieuw appartement heeft dus zeker een meerwaarde! Afhankelijk van deze mogelijkheden en van de grondwaarde in de badstad gebeurt deze operatie met of zonder betaling van een opleg.
4. Hoe verloopt de waardebepaling van een appartement?
De waardebepaling gebeurt op basis van de grondwaarde. Deze bekijken we in combinatie met verschillende criteria waaronder de ligging van het gebouw, de bouwkosten, de extra te realiseren appartementen, de te realiseren meerwaarde, etc…., om op die manier tot een correcte ruil te komen.
5. Is het duidelijk welke EPC-waarde het nieuwe gebouw zal hebben?
Een oud energieverslindend appartement inruilen voor een nieuw energiezuinig appartement is een belangrijke reden om voor een ruildossier te kiezen. In de bouwvergunning voor het nieuwe gebouw klikken we meteen de normen vast, waardoor de eigenaars weten welk label hun gebouw zal krijgen. Tegenwoordig is dit sowieso een maximum E-peil van 30.
6. Zijn er vaste principes in een ruildossier?
Een volledig akkoord met álle mede-eigenaars is het uitgangspunt van een ruildossier. Om de mede-eigenaars een goed akkoord te laten sluiten, onderbouwt POC Real Estate deze dossiers met enkele vaste principes. In principe krijgt iedere mede-eigenaar een appartement in ruil dat zich op dezelfde verdieping bevindt als het oude appartement. Zo vinden we het belangrijk dat alle eigenaars op een correcte manier worden behandeld.
7. Hoeveel tijd vergt de realisatie van een ruildossier?
Dat is uiteraard afhankelijk van project tot project, maar algemeen kan je ervan uitgaan dat het gaat om een project van drie à vier jaar (inclusief ruilonderhandelingen). Het is belangrijk om te weten dat we bij aanvang van het project een termijn communiceren en ons engageren om deze timing waar te maken. Als ontwikkelaar heeft POC Real Estate er net als de betrokken mede-eigenaars belang bij om het project binnen de afgesproken termijn te realiseren.
Verder praten? Neem contact op met onze verantwoordelijke voor de ruildossiers: Marleen Desender.
